Mua đất trên trục dẫn vào khu đô thị mới để tích sản lâu dài
Khu đô thị mới sắp mở bán thì nên mua trong dự án, hay mua đất trên con đường dẫn vào dự án?
Bài này mình nói về chuyện mua đất trên trục dẫn vào khu đô thị mới để tích sản lâu dài: vì sao nhiều người để ý tới những trục như vậy, cái gì là thật đang có, cái gì chỉ là kỳ vọng, và mình tự kiểm những gì trước khi xuống tiền. Ví dụ mình dùng là trục Lê Quý Đôn, con đường nối từ trung tâm Tam Kỳ sang khu đô thị Tây Bắc.
Trục dẫn vào khu đô thị mới là gì
Một khu đô thị mới muốn có người tới thì phải có đường đi vào. Thường sẽ có một hai con đường mà người ở khu cũ muốn sang khu mới thì gần như phải đi qua. Mình gọi đó là trục cửa ngõ, hay trục dẫn vào dự án.
Ở Tam Kỳ, khu đô thị Tây Bắc có tổng quy mô 76,5 ha, đang làm hạ tầng. Đường Lê Quý Đôn là trục thông nối từ phía trục Lam Sơn, chỗ đường Hồ Nguyên, đi thẳng sang khu này. Ai ở trong trung tâm Tam Kỳ mà đi tham quan khu đô thị Tây Bắc thì gần như sẽ đi qua Lê Quý Đôn. Con đường này nối với những trục nào, mình đã kể trong bài Đường Lê Quý Đôn Tam Kỳ nằm ở đâu và nối với những đường nào.
Vì sao người ta để ý tới đất trên trục dẫn vào
Khi một khu đô thị bắt đầu mở bán, người đi coi dự án, môi giới, nhà đầu tư sẽ tới khu đó nhiều hơn. Họ đi bằng những con đường có sẵn, tức là đi qua trục cửa ngõ. Đất trên trục đó được nhìn thấy nhiều hơn, được hỏi nhiều hơn.
Nhưng mình nói thẳng: được nhiều người để ý không có nghĩa là chắc chắn lên giá. Không ai nói trước được giá sẽ đi đường nào, mình cũng không. Dự án có thể mở bán nhanh hay chậm hơn dự tính, thị trường có lúc lên lúc xuống. Anh chị nghe ai hứa chắc lời bao nhiêu thì nên cẩn thận.
Chỗ khác nhau quan trọng: đất trên trục dẫn vào là đất dân cư hiện hữu, nằm ngoài ranh dự án, có sổ riêng. Đất trong dự án là hàng của chủ đầu tư, phụ thuộc tiến độ và điều kiện mở bán. Hai loại này khác hẳn nhau về pháp lý lẫn thời điểm ở được.
Tách cái đang có thật khỏi cái kỳ vọng
Cách mình tự kiểm trước khi khuyên ai mua để dành lâu dài: viết ra hai cột. Cột một là những thứ đang có thật, đứng ở đó nhìn thấy được. Cột hai là những thứ đang chờ, phụ thuộc người khác.
Lấy trục Lê Quý Đôn làm ví dụ. Cột đang có thật: đường đã làm xong, lộ giới 27 m, lòng đường 15 m; dân cư đã lấp đầy hơn 80%; hai bên đường đã có nhà nghỉ, quán ăn, cà phê, rửa xe, văn phòng đại diện. Cột kỳ vọng: khu đô thị Tây Bắc làm xong hạ tầng và mở bán, người qua lại trên trục đông hơn.
Một lô mà cột “đang có thật” đã đủ thấy đáng tiền, thì phần kỳ vọng chỉ là cộng thêm. Còn một lô mà nếu bỏ phần kỳ vọng đi thì không còn lý do gì để mua, lô đó rủi ro hơn nhiều.
Mua để dành mà vẫn dùng được ngay thì đỡ lo hơn
Tích sản lâu dài nghĩa là tiền nằm trong đất nhiều năm. Trong thời gian đó, nếu lô đất cứ bỏ trống thì chỉ có ngồi chờ. Còn nếu lô đó ở được, buôn bán được hoặc cho thuê được, thì trong lúc chờ nó vẫn làm ra tiền hoặc ít nhất là có ích.
Đây là lý do mình thích những lô mặt tiền trên trục đã có dân. Ví dụ lô 137,5 m² mình đang có trên Lê Quý Đôn, trên đất có sẵn nhà cấp 4 đang kinh doanh, chủ tặng kèm. Mua về có thể buôn bán hoặc cho thuê luôn trong lúc chờ khu đô thị bên kia làm xong. Chi tiết lô này ở bài Bán đất mặt tiền Lê Quý Đôn Tam Kỳ 137,5m2 tặng nhà cấp 4.
Giá và đơn giá phải so trên cùng một trục
Khi đã có kỳ vọng, người bán hay nâng giá lên trước. Cách giữ cho mình tỉnh táo là tính ra đơn giá một mét vuông rồi so với vài lô cùng trục, cùng kiểu mặt tiền. Đừng so với đất trong dự án, cũng đừng so với trục khác.
Ở Lê Quý Đôn, lô mình đang có tính ra hơn 20 triệu một mét vuông cho đất mặt tiền. Anh chị hỏi thêm vài lô quanh đó rồi đặt cạnh nhau là thấy mức nào hợp lý. Cách mình vẫn so giá có trong bài Cách so giá một lô đất trước khi trả giá chủ.
Những rủi ro nên tính trước
Dự án chậm tiến độ thì phần kỳ vọng đến chậm, anh chị phải chờ lâu hơn. Trong lúc khu bên kia thi công, trục dẫn vào có thể nhiều xe tải, nhiều bụi hơn. Và nếu anh chị vay để mua thì phải tính tiền lãi mỗi tháng trong suốt thời gian chờ, đừng tính như thể năm sau là bán được.
Nói vậy không phải để anh chị sợ, mà để anh chị mua bằng số tiền mình chờ được. Muốn biết khu đô thị Tây Bắc hiện làm tới đâu, anh chị xem bài Khu đô thị Tây Bắc Tam Kỳ đang làm hạ tầng tới đâu.
Anh chị muốn coi thực tế một lô trên trục dẫn vào khu đô thị Tây Bắc
Mình gửi vị trí, hình và video quay tại chỗ, rồi hẹn đi coi tận nơi. Coi xong không ưng cũng không sao.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất trên trục dẫn vào khu đô thị mới có chắc lên giá không?
Không ai nói chắc được. Trục dẫn vào thường được nhiều người để ý khi dự án mở bán, nhưng giá còn tuỳ tiến độ dự án và thị trường. Nên mua vì những thứ đang có thật, coi phần kỳ vọng là cộng thêm.
Đất trên trục Lê Quý Đôn có phải đất trong dự án Tây Bắc không?
Không. Đất trên trục Lê Quý Đôn là đất dân cư hiện hữu, có sổ riêng, nằm ngoài ranh dự án. Đất trong khu đô thị Tây Bắc là hàng của chủ đầu tư, lúc mình ra quay thì chưa mở bán.
Mua để dành lâu dài thì nên chọn lô thế nào?
Nên chọn lô trong lúc chờ vẫn dùng được: ở được, buôn bán được hoặc cho thuê được. Và mua bằng số tiền mình chờ được, không để áp lực lãi vay buộc phải bán vội.
Khu đô thị Tây Bắc Tam Kỳ rộng bao nhiêu?
Tổng quy mô 76,5 ha. Lúc mình ra quay thì dự án đang làm hạ tầng và chủ đầu tư còn đang chuẩn bị mở bán.
Bài viết liên quan
- Khu đô thị Tây Bắc Tam Kỳ đang làm hạ tầng tới đâu
- Đường Lê Quý Đôn Tam Kỳ nằm ở đâu và nối với những đường nào
- Bán đất mặt tiền Lê Quý Đôn Tam Kỳ 137,5m2 tặng nhà cấp 4
- Chủ giảm giá sâu để bán nhanh thì nên coi kỹ điều gì
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
Xem video đầy đủ
Mình đi hết trục Lê Quý Đôn từ ngã tư Nguyễn Thị Định tới lô đất, có phụ đề đầy đủ nên anh chị xem không cần bật tiếng.