Cách mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng
Nghe “sổ đang nằm trong ngân hàng” là nên bỏ chạy?
Không. Mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng là tình huống rất thường gặp và có cách làm an toàn, miễn là đi đúng thứ tự. Bài này kể lại nguyên quy trình mình đã làm cho khách, từ lúc xác minh khoản nợ tới lúc cầm sổ về, gồm cả hai cách chia tiền thường dùng.
Vì sao nghe sổ đang thế chấp là nhiều người quay lưng
Khi biết cuốn sổ đang nằm trong ngân hàng, người mua thường rơi vào một trong hai tâm lý.
Nhóm thứ nhất nghĩ rằng chủ đất đang cần tiền gấp, nên đây là cơ hội ép giá xuống thêm một chút. Nhóm thứ hai thì ngại hẳn, và cái ngại này có cơ sở thật: lúc đặt cọc sẽ không được cầm sổ trên tay để kiểm tra pháp lý. Chưa kể nhiều bên bán còn yêu cầu người mua đặt cọc một số tiền rất lớn ngay từ đầu, để có tiền bỏ vào ngân hàng rút sổ ra. Đưa một khoản lớn khi chưa thấy sổ thì rủi ro nằm hết về phía người mua.
Đằng sau đó còn vài câu hỏi ít ai nói ra: sổ có đang thế chấp thật không, hay chỉ là lời nói. Nợ ngân hàng thì đã rõ, nhưng bên bán có còn nợ ai bên ngoài nữa không. Lỡ phát sinh tranh chấp thì tiền cọc đi về đâu. Những lo lắng này đều chính đáng, và cách xử lý là làm cho từng cái một trở nên có giấy trắng mực đen.
Ba thứ phải có trước khi đưa bất kỳ đồng nào
Trước khi bàn tới chuyện cọc bao nhiêu, mình luôn yêu cầu đủ ba thứ:
Một là hai bên thống nhất chính xác số tiền đang nợ trong ngân hàng. Không phải con số ước chừng, mà là con số cuối cùng để rút được sổ ra.
Hai là giấy xác nhận của ngân hàng ghi rõ bên bán đang vay bao nhiêu, tổng dư nợ là bao nhiêu.
Ba là xác nhận cuốn sổ đó đang được thế chấp tại ngân hàng nào. Có tờ giấy này thì câu hỏi “sổ có thế chấp thật không” được trả lời dứt điểm, và biết luôn ngày rút sổ phải tới đâu.
Đủ ba thứ trên mới bắt đầu nói chuyện đặt cọc. Thiếu một cái là dừng.
Trường hợp một — người mua ứng tiền để bên bán rút sổ
Đây là cách hay dùng khi bên bán không xoay được tiền để tự tất toán. Người mua ứng trước đúng bằng số tiền cần để rút sổ. Lấy một ví dụ cho dễ hình dung: lô đất giá 2 tỷ, bên bán còn nợ ngân hàng 700 triệu.
Bước 1 — Đặt cọc lần đầu và ghi rõ mục đích
Hai bên đặt cọc một khoản vừa phải trước, thường là 50, 100 hay 200 triệu. Điều quan trọng nằm ở tờ giấy cọc: phải ghi rõ số tiền này dùng để bên bán bỏ vào ngân hàng rút sổ ra, không được dùng vào mục đích khác. Ghi chung chung là mất luôn ý nghĩa của điều khoản.
Bước 2 — Báo trước cho ngân hàng
Bên bán có nhiệm vụ báo trước để ngân hàng chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hẹn đúng ngày sẽ rút sổ. Toàn bộ phần còn lại nên gói gọn trong khoảng hai ngày — thường là làm ngay trong ngày, hoặc bắt đầu từ trước đó một ngày.
Bước 3 — Ra ngân hàng cùng nhau
Đúng ngày hẹn, bên mua, bên bán và bên môi giới cùng ra ngân hàng. Người mua nộp tiền vào tài khoản người bán với đúng mục đích rút sổ. Tại đây phải viết thêm một tờ giấy cọc bổ sung: cộng khoản vừa nộp vào thành tổng số tiền cọc mới, kèm điều khoản không mua thì mất cọc, không bán thì đền gấp đôi. Trong ví dụ trên, tổng cọc lúc này là 700 triệu.
Bước 4 — Lấy chữ ký trước tại phòng công chứng
Rút được sổ ra rồi, hai bên đi thẳng ra phòng công chứng để lấy chữ ký trước. Phòng công chứng thường tạo điều kiện cho bước này, vì hợp đồng chưa thể phát hành khi thế chấp chưa được xoá.
Bước 5 — Xoá thế chấp
Bên bán cầm sổ đi xoá thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Theo quy trình mình đang làm thì bước này mất khoảng một ngày rưỡi.
Bước 6 — Phát hành hợp đồng và bàn giao
Xoá thế chấp xong thì cầm hồ sơ về lại phòng công chứng. Vì đã lấy chữ ký từ trước nên hai bên chỉ cần xác nhận, ký và cho đóng dấu phát hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Số tiền còn lại — trong ví dụ là 1 tỷ 3 — được bàn giao tại thời điểm này, đổi lấy cuốn sổ. Tới đây là xong.
Điều cần nhớ
Mỗi lần tiền cọc tăng lên là phải viết lại giấy cọc mới, ghi tổng số tiền đã cọc tính tới thời điểm đó. Đừng để tiền đã đưa mà giấy tờ vẫn dừng ở con số cũ.
Trường hợp hai — bên bán tự lo phần ngân hàng
Cách này an toàn hơn cho người mua và cũng là cách nhiều người chọn. Người mua chỉ đặt một khoản cọc vừa sức, phần ngân hàng để bên bán tự giải quyết.
Vẫn ví dụ lô 2 tỷ, nợ ngân hàng 700 triệu. Người mua đặt cọc 200 triệu. Giấy cọc ghi rõ khoản này để bên bán bỏ một phần vào ngân hàng trả nợ. Phần thiếu 500 triệu còn lại thì bên bán tự xoay bên ngoài để bỏ vào cho đủ 700 triệu, tự rút sổ, tự đăng ký xoá thế chấp. Thời gian các bước vẫn như trên.
Việc duy nhất hai bên cần thống nhất là một ngày cụ thể để ra công chứng chuyển nhượng. Tới ngày đó thì thủ tục mua bán diễn ra bình thường như mọi giao dịch khác.
Giấy cọc phải ghi những gì
Đây là phần quyết định mọi thứ, và cũng là phần hay bị làm qua loa nhất. Tiền cọc thì chắc chắn nên đi bằng đường ngân hàng, có nội dung chuyển khoản rõ ràng — an toàn nhất và về sau có gì cũng tra lại được.
Trong tờ giấy cọc phải có đủ: số tiền cọc; mục đích sử dụng khoản tiền đó là để bên bán thanh toán khoản nợ ngân hàng gắn với đúng lô đất nào; thời hạn ra công chứng chuyển nhượng; và điều khoản không mua thì mất cọc, không bán thì đền gấp đôi, tính trên tổng số tiền cọc cuối cùng.
Nếu có hỗ trợ tiền để bên bán xoá thế chấp thì ghi rõ luôn thời điểm người mua bổ sung tiền, và viết lại giấy cọc mới cho khớp tổng số. Ghi chung chung là lúc có chuyện sẽ không ai bảo vệ được ai.
Khi nào nên rút, không mua
Có một trường hợp mình khuyên cân nhắc kỹ: khi khoản nợ ngân hàng quá lớn so với giá trị lô đất, mà bên bán vẫn khăng khăng yêu cầu người mua bỏ ra gần như toàn bộ số tiền ngay từ đầu.
Lúc đó phải cân đối một cách sòng phẳng: sản phẩm này có thật sự tốt tới mức đáng chịu rủi ro đó không. Nếu đúng là hiếm và đúng giá thì cân nhắc. Còn không thì trên thị trường luôn còn sản phẩm khác, mua vào bằng con đường nhẹ nhàng hơn.
Việc làm ngay tuần này
Nếu đang nhắm một lô mà nghe nói sổ đang thế chấp, hãy làm đúng một việc trước tiên: đề nghị bên bán cung cấp giấy xác nhận dư nợ và xác nhận thế chấp của ngân hàng. Đừng bàn tới giá, đừng bàn tới cọc, cho tới khi cầm được hai tờ giấy đó.
Cách bên bán phản ứng với đề nghị này cũng đã nói lên rất nhiều điều.
Đang vướng một giao dịch có sổ trong ngân hàng?
Nhắn cho mình tình huống cụ thể, mình nói rõ nên đi theo cách nào và giấy cọc cần ghi những gì. Trường hợp nào không nên làm thì mình cũng nói thẳng.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng có hợp lệ không?
Có. Đây là tình huống rất thường gặp. Điều kiện là sổ phải được xoá thế chấp trước khi phát hành hợp đồng chuyển nhượng, nên thứ tự các bước phải làm chặt và đúng trình tự.
Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý khi sổ còn trong ngân hàng?
Tuỳ cách chia. Nếu bên bán tự lo phần ngân hàng thì chỉ cần một khoản cọc vừa sức. Nếu người mua ứng tiền để rút sổ thì khoản ứng đó phải đi kèm giấy cọc bổ sung ghi đúng tổng số tiền và đúng mục đích.
Xoá thế chấp mất bao lâu?
Theo quy trình mình đang làm tại Văn phòng đăng ký đất đai thì khoảng một ngày rưỡi. Có dịch vụ làm nhanh hơn, nhưng phát sinh thêm chi phí nên cần cân đối.
Làm sao biết chủ đất có còn nợ ai khác ngoài ngân hàng không?
Giấy xác nhận của ngân hàng chỉ nói về khoản vay tại ngân hàng đó. Với các khoản nợ bên ngoài thì phải tìm hiểu thêm qua khu vực và qua chính hồ sơ tài sản, đây là lý do nên có người rành thủ tục đi cùng.
Tiền cọc nên đưa mặt hay chuyển khoản?
Nên chuyển khoản qua ngân hàng, ghi rõ nội dung. An toàn hơn và về sau tra lại được, nhất là khi tiền cọc được đưa làm nhiều lần.
Bài viết liên quan
- Những thứ phải kiểm tra tận nơi trước khi đặt cọc đất nền
- Tình huống nghề môi giới nhà đất
- Kinh nghiệm mua nhà đất
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Quy trình và thời gian xử lý có thể thay đổi tuỳ ngân hàng và tuỳ địa phương.