Những thứ phải kiểm tra tận nơi trước khi đặt cọc đất nền

Việc đầu tiên là đối chiếu lô đất ngoài thực địa với thông tin trên sổ

Ra tới nơi, việc đầu tiên mình làm không phải là ngắm nghía cho đẹp mắt. Mình kiểm tra xem lô đất đang nằm ở đây có đúng là lô ghi trong sổ hay không. Nó có thật sự nằm trên mặt tiền con đường như lời rao hay không. Thông số dài, rộng, diện tích ngoài thực tế có khớp với con số trên giấy tờ hay không.

Nghe thì hiển nhiên, nhưng đây là bước bị bỏ qua nhiều nhất. Người mua tin vào tấm ảnh và tin vào lời người bán, rồi đặt cọc trước khi kịp đối chiếu. Việc kiểm tra đất nền trước khi đặt cọc phải bắt đầu từ đúng chỗ này, vì mọi thứ phía sau đều dựa lên nó.

Đường trước mặt rộng không có nghĩa là đường vào rộng

Đây là cái bẫy mình gặp nhiều nhất. Trên ảnh thì lô đất rất đẹp. Mở bản đồ vệ tinh lên coi cũng rất hợp lý, con đường trước mặt rộng thênh thang. Nhưng ra tới nơi mới phát hiện đường lớn chỉ là con đường chạy ngang phía trước, còn lối thật sự dẫn vào lô đất lại là một con hẻm nhỏ, ô tô không vào nổi.

Một lô đất mà xe hơi không đỗ được trước cửa là một lô đất khác hẳn về giá trị, dù trên giấy tờ nó vẫn y nguyên như vậy. Cái này bản đồ vệ tinh không nói cho mình biết. Phải đi vào tận nơi, bằng đúng con đường mà sau này mình sẽ đi mỗi ngày.

Sổ đẹp không có nghĩa là đất dùng được ngay

Có những lô diện tích rất lớn, nhìn con số trên sổ thấy rất đã. Ra tới nơi mới biết phần đất ở trong đó lại quá ít, còn lại là đất khác. Người mua tính tiền theo tổng diện tích, nhưng thứ dùng để xây nhà thì chỉ có bấy nhiêu.

Nặng hơn nữa là chuyện mặt đất. Mình từng gặp lô có sổ sách đàng hoàng, hình thửa vuông vức rất đẹp, nhưng thực địa lại là một cái ao. Có lô thì trên mặt đất đang có một con mương nước chạy qua. Sổ không ghi những thứ đó.

Gặp trường hợp này thì tiền san lấp mặt bằng là một khoản thật, phải cộng vào giá mua rồi mới biết lô đó còn rẻ nữa hay không. Nhiều lô nhìn thì rẻ, cộng xong tiền san lấp thì hoá ra đắt hơn lô bên cạnh.

Đo mốc và hỏi cho ra chuyện tranh chấp

Sổ có thể đẹp, nhưng thực tế đất có bị thiếu hay không lại là chuyện khác. Và nếu thiếu thì phải biết thiếu vì lý do gì — do nhà nước mở đường, hay do hàng xóm lấn chiếm. Hai lý do đó dẫn tới hai cách xử lý hoàn toàn khác nhau.

Đất lẻ, không có sơ đồ phân lô

Với những lô đất lẻ nằm rời, không có sơ đồ phân lô tổng thể để đối chiếu, cách chính xác nhất là gọi đơn vị đo đạc tới bắn mốc, bắn toạ độ. Tốn một khoản nhỏ, nhưng đổi lại là biết chắc ranh đất tới đâu, có chồng lấn với ai không.

Đất trong khu dân cư đã phân lô

Trường hợp này dễ hơn nhiều, vì đã có sơ đồ tổng thể. Mình tìm một căn nhà đã xây trong khu, hỏi xem nhà đó là lô số mấy, rồi từ đó đếm sang và kéo thước dây ra đo. Làm vậy là gần như xác định được vị trí lô của mình ngoài thực địa có đúng với vị trí trên sổ hay không, mà không phải thuê đo đạc.

Hàng xóm là nguồn tin tốt nhất, và cũng là thứ phải xem xét

Ở Tam Kỳ, câu hỏi mà mình luôn đặt ra khi mua nhà hay mua đất là khu này có ngập hay không. Và người trả lời chính xác nhất không phải người bán, mà là những nhà đã xây và ở đó từ trước. Cứ hỏi thẳng, gần như ai cũng nói rõ. Chỉ một câu hỏi đó thôi là hình dung được cái khu mình sắp về ở.

Tiện ích xung quanh cũng vậy — trường học, chợ, cửa hàng, có đủ hay không thì đứng tại chỗ là thấy. Nhưng còn một thứ nữa quan trọng không kém: hàng xóm là ai và họ làm nghề gì.

Cạnh nhà là một hộ công chức thì khác. Cạnh nhà là một xưởng sơn, một xưởng cưa thì lại là chuyện khác hẳn, vì bụi và tiếng ồn ảnh hưởng trực tiếp tới sức khoẻ cả gia đình. Bản đồ vệ tinh không nói cho mình biết nhà bên cạnh đang làm nghề gì. Phải đứng đó, nhìn và nghe.

Những thứ ảnh không bao giờ chụp

Có những lô nằm sát các công trình tâm linh — nhà thờ, khu mồ mả chưa di dời hết. Đây là thứ ảnh chụp bao giờ cũng khéo léo tránh đi, và cũng là thứ ảnh hưởng thẳng tới giá bán lại sau này. Người mua tiếp theo cũng sẽ ra coi tận nơi, và cũng sẽ nhìn thấy đúng cái mình đang nhìn.

Không phải để sợ, mà để trả đúng giá. Một lô có yếu tố như vậy không phải là không mua được — chỉ là nó không thể có cùng mức giá với lô không có.

Việc làm ngay trước khi đặt cọc

Trước khi ký bất cứ tờ giấy nào, hãy dành một buổi ra lô đất và làm đủ sáu việc: đi đúng lối vào thật, đo lại thông số, nhìn kỹ mặt đất, xác định ranh mốc, hỏi ít nhất hai nhà hàng xóm, và đi một vòng bán kính vài trăm mét quanh lô.

Thêm một việc nữa mà người mua hay bỏ qua: hỏi giá vài bất động sản xung quanh. Có giao dịch nào vừa diễn ra gần đây không, giá bao nhiêu. Không có mốc so sánh thì không thể biết giá đang chào là tốt hay chỉ là nghe có vẻ tốt.

Một buổi làm đủ những việc trên đáng giá hơn nhiều so với số tiền cọc có thể mất.

Câu hỏi thường gặp

Kiểm tra đất nền trước khi đặt cọc thì phải xem những gì?

Sáu thứ: lối vào thật sự, thông số thực tế so với sổ, tình trạng mặt đất, ranh mốc, tình hình ngập lụt, và hàng xóm xung quanh. Thiếu bất kỳ thứ nào cũng có thể dẫn tới một khoản chi phí không nằm trong dự tính.

Làm sao biết lô đất có bị thiếu diện tích hay không?

Với đất lẻ thì gọi đơn vị đo đạc bắn mốc, bắn toạ độ là chính xác nhất. Với đất trong khu dân cư đã có sơ đồ phân lô thì hỏi một nhà đã xây xem họ là lô số mấy, rồi đếm sang và kéo thước dây đo lại.

Hỏi ai để biết khu đất có bị ngập không?

Hỏi những nhà đã xây và ở đó từ trước. Họ đã trải qua vài mùa mưa nên biết rõ nhất, và thường trả lời rất thẳng. Đây là cách nhanh nhất và cũng đáng tin nhất.

Sổ đẹp rồi thì còn phải ra tận nơi làm gì?

Vì sổ nói về quyền sử dụng, còn thực địa nói về thứ mình nhận được. Sổ vuông vức không loại trừ khả năng mặt đất là ao, có mương nước chạy qua, hoặc bị hàng xóm lấn chiếm một phần.

Xem xong thấy ổn thì đặt cọc luôn được chưa?

Nên xem thêm giá của vài bất động sản xung quanh và hỏi khu đó gần đây có giao dịch nào không. Không có mốc so sánh thì không đánh giá được mức giá đang chào.

Bài viết liên quan

• Cách mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng
• Kinh nghiệm mua nhà đất
• Chuyện khu tôi ở — Tam Kỳ và biển Nam Đà Nẵng

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.