Xây khách sạn mini hay căn hộ dịch vụ thì hợp hơn
Hai mô hình nhìn bên ngoài giống hệt nhau: cũng dãy phòng, cũng cho người lạ thuê. Bên trong thì khác nhau gần như mọi thứ.
Bài này mình so xây khách sạn mini hay căn hộ dịch vụ trên một lô nhà phố mặt tiền: khác nhau ở chỗ nào, lô ngang 5,5 m dài 29 m làm được tới đâu, nhóm thủ tục phải đi hỏi trước khi vẽ, và chọn kiểu nào thì hợp với người có bao nhiêu thời gian. Lô lấy làm ví dụ nằm trên trục Nguyễn Văn Trỗi, Tam Kỳ.
Xây khách sạn mini hay căn hộ dịch vụ thì khác nhau ở chỗ nào
Khác nhau ở một chữ: nhịp. Khách sạn mini bán theo đêm, khách đổi liên tục, phòng phải dọn mỗi ngày, phải có người trực nhận khách bất kể mấy giờ. Căn hộ dịch vụ bán theo tháng, khách ở lâu, mỗi lần đổi khách cách nhau hàng tháng trời.
Từ chữ nhịp đó kéo theo mọi thứ còn lại. Khách sạn mini cần quầy tiếp, cần chỗ để hành lý, phòng không cần bếp, giường và máy lạnh phải tốt vì khách so sánh từng đêm. Căn hộ dịch vụ thì ngược lại: mỗi phòng nên có bếp nhỏ và chỗ giặt phơi, bởi người ở ba tháng không thể ăn tiệm ba tháng.
Cũng vì vậy mà doanh thu hai bên hành xử khác nhau. Khách sạn mini có thể cao hơn tính trên mỗi phòng, nhưng lên xuống theo mùa và theo ngày trong tuần. Căn hộ dịch vụ đều đặn hơn, đổi lại mất nhiều tháng mới lấp đầy được lúc đầu.
Lô ngang 5,5 m dài 29 m thì làm được tới đâu
Đây là câu phải trả lời bằng bản vẽ chứ không bằng cảm tính, nhưng có mấy giới hạn nhìn ra ngay từ kích thước.
Bề ngang 5,5 m nghĩa là mỗi tầng chỉ xếp được một hàng phòng dọc theo chiều sâu, với một hành lang bên và một cầu thang. Không đủ rộng để làm hai hàng phòng hai bên hành lang giữa như khách sạn lớn. Bù lại chiều sâu 29 m cho phép xếp được vài phòng một tầng, và vẫn chừa được sân trước để xe cùng một khoảng sau lấy sáng lấy gió.
Khoảng sau đó không phải thứ làm cho đẹp. Dãy phòng nằm sâu trong lòng nhà ống mà không có giếng trời thì phòng giữa tối và bí, khách ở một đêm là biết. Ai định làm lưu trú trên lô sâu thì phải chấp nhận hy sinh một phần diện tích cho giếng trời, đừng cố nhét thêm phòng.
Số tầng và số phòng cụ thể thì phụ thuộc chỉ tiêu quy hoạch của thửa đất và giấy phép xây dựng, không phải cứ muốn là xây. Cách đặt bài toán này mình viết trong bài cách lên phương án xây nhà trước khi mua đất, và phần chia mặt bằng theo ba khoảng trước giữa sau thì nằm ở bài bố trí nhà vừa ở vừa kinh doanh trên lô ngang 5,5m.
Ba nhóm thủ tục phải đi hỏi trước khi vẽ
Đây là phần mình thấy nhiều người bỏ qua rồi phải sửa công trình, tốn gấp mấy lần.
Nhóm một, xây dựng. Chỉ tiêu quy hoạch của thửa, mật độ xây dựng, số tầng được phép, khoảng lùi. Phải hỏi trước khi vẽ, vì bản vẽ đẹp mà vượt chỉ tiêu thì không xin được phép.
Nhóm hai, kinh doanh lưu trú. Đây là ngành nghề có điều kiện. Phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự, và làm đăng ký lưu trú cho khách. Quy mô khác nhau thì yêu cầu khác nhau.
Nhóm ba, phòng cháy chữa cháy. Nhà cho người lạ ở qua đêm bị soi kỹ hơn nhà ở gia đình rất nhiều: lối thoát nạn thứ hai, cầu thang, thiết bị. Thứ này phải đưa vào bản vẽ từ đầu, không lắp bù được về sau.
Mình không liệt kê số hiệu văn bản ở đây, vì quy định thay đổi theo thời điểm và theo quy mô công trình. Việc đúng là mang sổ và ý định của mình lên hỏi thẳng cơ quan quản lý xây dựng và công an địa phương trước khi thuê người vẽ.
Thứ tự đúng: hỏi thủ tục trước, vẽ sau, mua sau cùng. Mình gặp không ít trường hợp làm ngược lại rồi phải đổi hẳn công năng công trình khi đã đổ xong móng.
Vốn và công vận hành tốn theo hai kiểu khác nhau
Khách sạn mini tốn nhiều tiền lúc đầu và tốn người về sau. Nội thất từng phòng phải làm tới nơi, vì khách trả theo đêm thì so sánh rất kỹ. Rồi phải có người trực, người dọn, phải lên các trang đặt phòng và trả phí cho họ, phải trả lời tin nhắn khách cả buổi tối.
Căn hộ dịch vụ nhẹ hơn hẳn về vận hành. Phòng làm vừa phải, có bếp và chỗ giặt, mỗi tháng thu tiền một lần, cả năm mới đổi khách vài lượt. Đổi lại, lúc đầu phải chịu được vài tháng phòng trống trong khi đi tìm khách dài hạn.
Mình không đưa con số ở đây, vì suất đầu tư mỗi phòng và giá thuê ở khu này thay đổi theo thời điểm và theo cách làm của từng người. Anh chị cần con số thật đang chạy quanh trục này thì nhắn mình, mình gửi những mức mình đang nắm được, kèm chỗ nào mình nghe nói lại chứ chưa kiểm.
Chọn kiểu nào thì hợp
Mình hay hỏi khách đúng ba câu, trả lời xong là tự ra đáp án.
Một, mỗi ngày anh chị bỏ ra được mấy tiếng cho chỗ này? Dưới một tiếng thì đừng làm khách sạn mini, trừ khi thuê hẳn người quản lý.
Hai, anh chị có ở tại chỗ không? Ở ngay trong nhà, tầng trên để ở tầng dưới cho thuê, thì làm ngắn ngày dễ hơn nhiều vì có mặt để nhận khách. Ở xa thì căn hộ dịch vụ nhẹ đầu hơn.
Ba, anh chị chịu được mấy tháng chưa có đồng nào? Cả hai mô hình đều có giai đoạn trống lúc đầu. Ai không chịu được thì nên bắt đầu bằng cho thuê nguyên căn hoặc cho thuê tầng trệt làm mặt bằng, chờ quen khu rồi hẵng chuyển sang lưu trú.
Cũng có cách đi giữa: chia tầng, tầng dưới cho thuê dài hạn để có dòng tiền nền, vài phòng tầng trên làm ngắn ngày. Cách này đáng cân nhắc ở khu có cả khách dài hạn lẫn khách vãng lai, đúng như tình hình mình mô tả trong bài nhu cầu lưu trú gần khu công nghiệp Tam Thăng đến từ đâu.
Lô mình đang nói tới là lô nào
Lô nằm mặt tiền đường Nguyễn Văn Trỗi, phường Bàn Thạch, Tam Kỳ, thành phố Đà Nẵng. Gần 160 m², ngang 5,5 m, dài 29 m, đất ở hoàn toàn, hướng Đông Nam. Trục này nối trực tiếp ra khu công nghiệp Tam Thăng, gần bệnh viện đa khoa Thái Bình Dương, lòng đường 15 m và lề mỗi bên 5 m.
Chủ đã giảm hẳn 600 triệu so với giá ban đầu để bán nhanh, hiện chào 3 tỷ 5XX và còn thương lượng, làm việc thẳng với chính chủ. Thông số đầy đủ cùng phần vị trí và pháp lý nằm trong bài bán đất mặt tiền Nguyễn Văn Trỗi Tam Kỳ 160m2.
Anh chị muốn thử đặt một phương án lưu trú lên chính lô này?
Nhắn mình qua Zalo, mình gửi kích thước thật và video quay chi tiết trọn lô để anh chị đưa cho kiến trúc sư thử bố trí, gửi luôn những mức giá thuê mình đang nắm quanh trục này, cho xem sổ và hẹn giờ dẫn ra coi đất. Làm việc thẳng với chính chủ.
Câu hỏi thường gặp
Nên xây khách sạn mini hay căn hộ dịch vụ trên lô nhà phố mặt tiền?
Tuỳ vào ba thứ: mỗi ngày bỏ ra được mấy tiếng, có ở tại chỗ hay không, và chịu được mấy tháng chưa có thu. Khách sạn mini thu theo đêm nhưng ngốn công vận hành và cần người trực. Căn hộ dịch vụ nhẹ công hơn, đều hơn, nhưng lấp đầy chậm lúc đầu.
Lô ngang 5,5 m có làm lưu trú được không?
Được, nhưng mỗi tầng chỉ xếp được một hàng phòng dọc chiều sâu với hành lang bên, không làm được hai hàng phòng như khách sạn lớn. Lô sâu 29 m thì xếp được vài phòng mỗi tầng, miễn là chừa giếng trời cho phòng giữa khỏi tối và bí. Số tầng và số phòng vẫn phải theo giấy phép xây dựng.
Làm lưu trú thì phải xin những giấy tờ gì?
Có ba nhóm: giấy phép xây dựng theo chỉ tiêu quy hoạch của thửa; đăng ký kinh doanh và điều kiện về an ninh trật tự vì lưu trú là ngành nghề có điều kiện, kèm việc đăng ký lưu trú cho khách; và yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Yêu cầu cụ thể thay đổi theo quy mô và theo thời điểm, nên phải hỏi thẳng cơ quan quản lý xây dựng và công an địa phương trước khi thuê người vẽ.
Có nên bắt đầu bằng cho thuê nguyên căn không?
Với người chưa quen khu hoặc chưa chịu được vài tháng trống thì nên. Cho thuê nguyên căn hoặc cho thuê tầng trệt làm mặt bằng để có dòng tiền nền, vừa làm vừa quan sát khách trong khu, quen rồi hẵng chuyển sang lưu trú.
Bài viết liên quan
- Nhu cầu lưu trú gần khu công nghiệp Tam Thăng đến từ đâu
- Bố trí nhà vừa ở vừa kinh doanh trên lô ngang 5,5m
- Cách lên phương án xây nhà trước khi mua đất
- Bán đất mặt tiền Nguyễn Văn Trỗi Tam Kỳ 160m2 giá 3 tỷ 5xx
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Phương án xây dựng và thủ tục nêu trong bài là hình dung chung, khi làm thật phải theo hồ sơ thiết kế được duyệt và quy định hiện hành tại địa phương. Giá và tình trạng pháp lý nêu trong bài là tại thời điểm quay video.
Xem video đầy đủ
Bản đầy đủ hơn 3 phút đi trọn lô, đọc thông số tại chỗ và điểm qua các dịch vụ đã hiện hữu trên trục Nguyễn Văn Trỗi.