Cách chọn lô đất trong khu dân cư khi cùng khu có nhiều lô
Cùng một khu, ba lô ba giá, nên chọn lô nào?
Bài này kể lại cách mình cân nhắc khi trong tay có ba lô đất cùng một khu dân cư ở Tam Kỳ: một lô rẻ nhất trục, một lô hợp để ở, một lô góc trên trục lớn. Ba lô này mình vừa quay video ở khu An Hà – Quảng Phú, nhưng cách chọn thì dùng được cho bất kỳ khu phân lô nào. Đọc xong, lần tới đi coi đất mà người ta đưa cho ba bốn lô một lượt, mình sẽ biết hỏi cái gì trước và bỏ cái gì sau.
Không có lô đất nào hợp với tất cả mọi người
Câu này mình nói ở cuối video và nói lại ở đây vì nó là gốc của mọi cách chọn. Có người cần đúng hướng, có người cần diện tích lớn, có người chỉ cần lô rẻ nhất khu để giữ vài năm. Cùng một khu, cùng bề ngang 7 m, mà ba người sẽ chọn ba lô khác nhau, và cả ba đều đúng.
Nên khi ai đó đưa mình một lượt ba bốn lô, việc đầu tiên không phải là hỏi giá từng lô. Việc đầu tiên là tự trả lời một câu: mình mua lô này để làm gì trong ba năm tới. Để ở, để xây cho thuê, hay để giữ. Trả lời xong thì ba lô tự sắp lại thứ tự.
Mua để ở thì nhìn đường trước lô và bề dài trước
Người mua để ở hay bị hút vào giá và hướng. Hai thứ đó quan trọng, nhưng thứ quyết định mỗi ngày sống ra sao lại là con đường trước nhà và bề dài lô.
Đường trước lô nên là trục yên tĩnh, nhà dân đã ở nhiều, buổi chiều có trẻ con đạp xe. Trục quá lớn thì xe chạy nhiều, ồn và bụi. Trong ba lô ở An Hà, lô ngay góc Hoàng Thế Thiện là lô mình xếp cho người mua để ở: lòng đường 7,5 m, lề 4,5 m, đủ rộng để ô tô ra vào mà vẫn yên.
Bề dài thì càng dài càng dễ chừa vườn. Lô đó ngang 7 m nhưng dài 24,4 m, xây nhà xong phía sau vẫn còn một khoảng cho vườn rau hay chỗ cho con chạy. Cùng bề ngang mà lô ngắn hơn bốn mét thì phần vườn đó gần như mất.
Mua để giữ thì tìm lô rẻ nhất trục, không phải lô đẹp nhất khu
Người mua để giữ vài năm rồi bán lại cần một thứ khác hẳn: giá vào phải mềm so với các lô cùng trục. Lô đẹp nhất khu thường đã được chủ tính giá đẹp rồi, phần dư cho người mua sau không còn nhiều.
Cách mình làm là hỏi giá ba bốn lô cùng một trục, chia cho số mét ngang, rồi so. Lô nào thấp hơn mặt bằng chung mà không có lý do xấu như dính cống, dính trụ điện, hay ngay chỗ khuất, thì đó là lô để giữ. Trong ba lô ở An Hà, lô 154 m² trên trục Đặng Huy Trứ là lô đang có giá mềm nhất trục, đất ở hoàn toàn, sau lưng là trục Lê Thánh Tông, nên mình xếp nó cho người mua để giữ hoặc để xây sau.
Rẻ hơn mặt bằng thì phải có lý do, đi tìm lý do đó trước khi mừng
Một lô rẻ hơn các lô bên cạnh có thể vì chủ cần tiền, cũng có thể vì lô dính thứ gì đó. Ra tận nơi đứng trước lô, sau lô và hai bên lô rồi mới kết luận, đừng kết luận trên bản đồ.
Lô góc trên trục lớn đắt hơn, nhưng bán lại dễ hơn
Lô góc lúc nào cũng được chào cao hơn lô trong dãy, và người mua hay hỏi mình có đáng không. Câu trả lời tuỳ vào mình mua để làm gì.
Nếu để ở, lô góc cho mình hai mặt thoáng, trổ cửa và lấy gió lấy sáng từ hai hướng, bản vẽ dễ hơn hẳn. Nếu để giữ, lô góc trên trục lớn là loại ít khi bị ế: người mua sau cũng thích đúng những thứ mình thích. Lô góc 145 m² trên trục 19,5 m ở An Hà là ví dụ, trục này thông qua Rise City và ra Nguyễn Tất Thành, nên dù nằm trong khu vẫn là vị trí dễ tìm, dễ bán lại.
Cái dở của lô góc là hai mặt đường thì hai mặt phải làm hàng rào, tường rào, tốn hơn lô trong dãy. Và lô góc trên trục lớn thì xe chạy nhiều hơn trục nhỏ. Người cần yên tĩnh tuyệt đối thì cân nhắc.
Hướng và diện tích: thứ hay được hỏi đầu tiên nhưng nên xếp sau
Mình không nói hướng không quan trọng. Nhiều anh chị xem tuổi trước khi mua, mình luôn ghi hướng ra để anh chị biết. Nhưng hướng là thứ có thể xử lý bằng bản vẽ, bằng cách bố trí cửa và giếng trời. Đường trước lô và bề ngang thì không sửa được.
Diện tích cũng vậy. Cùng 150 m², lô ngang 5 m dài 30 m và lô ngang 7 m dài 22 m là hai căn nhà khác hẳn nhau. Mình đã viết riêng một bài về chuyện bề ngang lô đất quan trọng hơn tổng diện tích, anh chị đọc thêm để hiểu vì sao mình xếp bề ngang trước con số mét vuông.
Tính tổng tiền tới lúc cầm sổ, đừng so giá chào
Ba lô ba giá, nhưng giá chào chưa phải con số mình bỏ ra. Còn thuế phí sang tên, còn phần thương lượng được hay không. Có lô chào cao hơn nhưng chủ chịu thương lượng mạnh, có lô chào mềm nhưng đã là giá chốt. Nên khi so ba lô, mình so tổng tiền tới lúc cầm sổ đứng tên mình, không so giá chào.
Cách làm đơn giản: hỏi người bán hoặc môi giới ba con số cho từng lô, giá chào, giá có thể thương lượng tới, và thuế phí ước tính. Cộng lại rồi mới đặt ba lô cạnh nhau. Lúc đó thứ tự có thể đổi so với lúc chỉ nhìn giá chào.
Việc làm ngay trong lần đi coi đất tới
Trước khi đi, viết ra một dòng: mua để làm gì trong ba năm tới. Tới nơi, với mỗi lô ghi bốn thứ: đường trước lô rộng bao nhiêu và có yên không, lô ngang bao nhiêu dài bao nhiêu, đối diện và sau lưng là gì, lô rẻ hơn hay đắt hơn các lô cùng trục và vì sao. Về nhà, hỏi thêm ba con số cho từng lô: giá chào, giá thương lượng được, thuế phí. Cộng lại rồi mới chọn. Còn những thứ phải kiểm tra chung cho mọi lô đất như sổ, mốc, quy hoạch, mình đã viết ở bài kiểm tra đất nền trước khi đặt cọc.
Muốn coi tận nơi ba lô trong bài để tự so?
Nhắn mình qua Zalo, mình gửi vị trí, video từng lô và hình sổ, rồi hẹn giờ dẫn anh chị đi coi cả ba lô trong một buổi. Đi một vòng là thấy ngay lô nào hợp với mình.
Câu hỏi thường gặp
Cùng một khu, nên chọn lô rẻ nhất hay lô đẹp nhất?
Tuỳ mình mua để làm gì. Mua để giữ vài năm thì lô rẻ nhất trục mà không dính lỗi gì là lựa chọn hợp lý. Mua để ở thì lô có đường yên và bề dài đủ chừa vườn đáng tiền hơn lô rẻ. Mua để bán lại dễ thì lô góc trên trục lớn.
Lô góc có đáng trả thêm tiền không?
Đáng nếu mình cần hai mặt thoáng để ở, hoặc cần lô dễ bán lại. Không đáng nếu mình chỉ cần chỗ ở yên tĩnh với ngân sách vừa đủ, vì lô góc còn tốn thêm tiền tường rào hai mặt và trục lớn thì xe chạy nhiều hơn.
Hướng đất có nên là tiêu chí đầu tiên không?
Theo mình thì không. Hướng xử lý được bằng bản vẽ và cách bố trí cửa, giếng trời. Đường trước lô và bề ngang thì không sửa được, nên xếp hai thứ đó trước. Anh chị xem tuổi thì vẫn cứ ghi hướng ra để đối chiếu.
Ba lô trong bài nằm ở đâu và giá bao nhiêu?
Cả ba nằm trong khu dân cư An Hà – Quảng Phú, tức khu đô thị An Phú, Tam Kỳ. Lô 154 m² trục Đặng Huy Trứ chủ chào 1 tỷ 7XX, lô 170 m² góc Hoàng Thế Thiện chủ chào 1 tỷ 850, lô góc 145 m² trục 19,5 m chủ chào 2 tỷ 250, đều còn thương lượng. Chi tiết từng lô mình viết ở bài bán 3 lô đất KDC An Phú Tam Kỳ.
Bài viết liên quan
- Bán 3 lô đất KDC An Phú Tam Kỳ gần trường quốc tế song ngữ
- Bề ngang lô đất quan trọng hơn tổng diện tích khi chọn đất xây nhà
- Mua đất đối diện công viên được gì và phải coi kỹ điều gì
- Những thứ phải kiểm tra tận nơi trước khi đặt cọc đất nền
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá và tình trạng các lô đất nêu trong bài là tại thời điểm quay video, chủ có thể đổi giá hoặc bán mất.
Xem video đầy đủ
Video mình đi trọn ba lô trong cùng một buổi, đứng ở từng lô đọc thông số và nói rõ lô nào hợp với ai. Xem xong anh chị tự xếp thứ tự ba lô theo nhu cầu của mình thử, rồi nhắn mình để đi coi.