Chủ giảm giá sâu để bán nhanh thì nên coi kỹ điều gì

Hỏi cho rõ giảm từ mốc nào xuống mốc nào

Con số giảm chỉ có nghĩa khi biết đủ hai đầu. Giảm 600 triệu từ một mức chào đã đứng yên nhiều tháng là một chuyện, mà giảm 600 triệu từ một mức vống lên sẵn để có chỗ hạ lại là chuyện khác hẳn.

Nên câu đầu tiên mình hỏi là giá ban đầu chủ chào bao nhiêu, chào từ bao giờ, và trong khoảng thời gian đó đã hạ mấy lần. Chủ chào một mức rồi giữ nguyên nhiều tháng mới hạ một nhát thì mức hạ đó thật. Còn mức vừa chào tháng trước đã hạ ngay thì con số ban đầu vốn chưa phải giá thật.

Với lô trong video, mức chủ đang chào là 3 tỷ 5XX, và đây là mức đã giảm hẳn 600 triệu so với giá ban đầu. Anh chị muốn biết hai đầu con số cụ thể thì nhắn mình, mình gửi riêng.

Tách lý do nằm ở người bán hay nằm ở lô đất

Đây là chỗ nhiều người lo nhất, và cũng là chỗ phải phân biệt cho rõ. Một lô bị hạ sâu vì bản thân nó có vấn đề thì đó là lý do để mình tránh. Nhưng phần lớn trường hợp mình gặp, lý do nằm ở hoàn cảnh của người bán chứ không nằm ở miếng đất.

Cho nên việc của mình không phải là ngồi đoán, mà là hỏi thẳng chủ vì sao cần bán nhanh, rồi đi kiểm phần thuộc về lô đất. Sổ có sạch không, có đang thế chấp không, đất ở hay còn lẫn loại đất khác, quy hoạch tuyến đường trước mặt thế nào, nền có bị ngập không. Mình đã viết riêng hai bài cho phần này: những thứ phải kiểm tra tận nơi trước khi đặt cọc đất nền và cách mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng.

Kiểm hết phần thuộc về lô đất mà không thấy gì, thì phần còn lại là hoàn cảnh người bán. Và hoàn cảnh người bán chính là thứ tạo ra mức giá tốt cho người mua.

Đặt giá sau giảm cạnh những lô khác cùng trục

Giảm sâu bao nhiêu cũng không nói lên rẻ hay đắt, nếu không có gì để đặt cạnh. Mốc mình dùng luôn là giá các lô khác cùng tuyến đường, cùng bề ngang, tại cùng thời điểm.

Cách so mình làm từng bước đã viết trong bài cách so giá một lô đất trước khi trả giá chủ: hỏi giá lô thường cùng khu, chia giá theo mét ngang, rồi đối chiếu bảng giá đất nhà nước của tuyến. Làm đủ ba mốc đó rồi thì con số sau giảm mới có chỗ đứng.

Một điều nữa dễ bỏ qua: giảm sâu rồi vẫn có thể thương lượng tiếp. Mức chủ chào là mức chủ mong, không phải mức chốt. Lô trong video đã giảm 600 triệu mà chủ vẫn để ngỏ thương lượng.

Coi kỹ lô đất chứ đừng coi mỗi con số

Con số giảm dễ làm người mua quên mất việc coi đất. Mà thứ ở lại với mình mấy chục năm là miếng đất, không phải khoản giảm.

Mình luôn đứng tại lô coi bốn thứ. Bề ngang, vì bề ngang quyết định căn nhà xây được — ý này mình viết kỹ trong bài bề ngang lô đất quan trọng hơn tổng diện tích. Hướng, vì hướng quyết định buổi chiều nhà có bị nắng rọi thẳng vào mặt tiền không. Con đường trước mặt, rộng bao nhiêu, xe cộ qua lại nhiều hay vắng. Và khu dân cư xung quanh, đã có người ở hay còn là khu chờ người về.

Lô trong video gần 160 m², ngang 5,5 m, dài 29 m, đất ở hoàn toàn, hướng Đông Nam, nằm mặt tiền một trục lớn, khu dân cư quanh đã lấp kín hơn 90%. Bốn thứ đó kiểm được bằng mắt ngay trong một buổi ra coi đất.

Hỏi xem mình đang thương lượng với ai

Một lô hạ sâu mà đi qua nhiều tầng trung gian thì mức hạ hay bị ăn mất trên đường đi, và tới lúc trả giá cũng không ai trả lời thay chủ được. Nên trước khi ngồi thương lượng, mình hỏi rõ đang làm việc với chính chủ hay với người bán lại.

Lô trong video là lô mình làm việc trực tiếp với chính chủ, và thương lượng cũng thương lượng thẳng với chính chủ. Anh chị trả mức nào thì mình đưa thẳng mức đó tới chủ, chủ trả lời sao mình báo lại vậy.

Lô mình đang nói tới là lô nào

Lô nằm mặt tiền đường Nguyễn Văn Trỗi, phường Bàn Thạch, Tam Kỳ, thành phố Đà Nẵng. Nguyễn Văn Trỗi là trục chính và cũng là trục kinh doanh chính của Tam Kỳ, lòng đường 15 m, lề mỗi bên 5 m.

Gần 160 m², ngang 5,5 m, dài 29 m, đất ở hoàn toàn, hướng Đông Nam. Chủ chào 3 tỷ 5XX sau khi giảm hẳn 600 triệu để bán nhanh, và còn thương lượng. Thông số đầy đủ cùng phần vị trí, tiện ích và xây được gì thì mình viết riêng trong bài bán đất mặt tiền Nguyễn Văn Trỗi Tam Kỳ 160m2.

Câu hỏi thường gặp

Chủ giảm giá sâu để bán nhanh thì có phải đất có vấn đề không?

Không nhất thiết. Phần lớn trường hợp mình gặp, lý do nằm ở hoàn cảnh người bán cần tiền gấp chứ không nằm ở lô đất. Cách phân biệt là kiểm hết phần thuộc về lô đất trước: sổ, quy hoạch, nền, đường trước mặt. Kiểm xong không thấy gì thì phần còn lại là hoàn cảnh người bán.

Đã giảm sâu rồi thì còn thương lượng được nữa không?

Vẫn còn. Mức chủ chào là mức chủ mong chứ chưa phải mức chốt. Lô trong bài đã giảm 600 triệu mà chủ vẫn để ngỏ thương lượng. Điều kiện là mình phải nói được vì sao mình trả mức đó, tức là phải có mốc so trước.

Làm sao biết giá ban đầu chủ chào có thật hay không?

Hỏi chủ chào từ bao giờ và đã hạ mấy lần, rồi đặt cạnh giá các lô khác cùng tuyến cùng bề ngang tại cùng thời điểm. Chào một mức rồi giữ nhiều tháng mới hạ thì mức hạ đó thật, còn vừa chào đã hạ ngay thì con số ban đầu vốn chưa phải giá thật.

Vì sao nên hỏi đang làm việc với chính chủ hay người bán lại?

Vì qua nhiều tầng trung gian thì mức hạ hay bị ăn mất trên đường đi, và lúc trả giá không ai trả lời thay chủ được. Làm việc thẳng với chính chủ thì mức mình trả đi thẳng tới chủ, chủ trả lời sao báo lại vậy.

Bài viết liên quan

• Bán đất mặt tiền Nguyễn Văn Trỗi Tam Kỳ 160m2 giá 3 tỷ 5xx
• Cách so giá một lô đất trước khi trả giá chủ
• Những thứ phải kiểm tra tận nơi trước khi đặt cọc đất nền
• Cách mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng
• Bề ngang lô đất quan trọng hơn tổng diện tích khi chọn đất xây nhà

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá và tình trạng pháp lý nêu trong bài là tại thời điểm quay video.

Xem video

Bài này mình viết ra từ clip ngắn hơn một phút nói riêng phần chủ giảm 600 triệu. Bản đầy đủ hơn 3 phút đi trọn lô và hai hướng kết nối thì ở ngay bên dưới.