Cách đọc con số ngân hàng định giá khi mua đất

Ngân hàng định giá là con số để cho vay, không phải giá bán

Ngân hàng định giá một lô đất khi có người đem lô đó ra thế chấp để vay tiền. Con số đó là căn cứ để ngân hàng tính xem cho vay được bao nhiêu. Nó không phải giá chủ chào, cũng không phải bảng giá đất nhà nước.

Ngân hàng phải tính trước trường hợp người vay không trả được nợ và phải bán tài sản để thu tiền về. Cho nên con số định giá thường đi theo hướng thận trọng. Đó cũng là lý do người mua nghe tới chữ “ngân hàng định giá” thì hay yên tâm hơn một chút.

Giá chào thấp hơn định giá là tín hiệu đáng đi coi

Thường thì giá chủ chào nằm trên con số định giá, vì chủ muốn bán theo giá thị trường và còn chừa chỗ thương lượng. Khi giá chào nằm dưới định giá, mình hiểu là đang có chuyện gì đó ở phía người bán, và chuyện đó đáng hỏi cho ra.

Với lô Trần Quang Diệu, ngân hàng định giá hơn 2,2 tỷ. Chủ cần tiền nên giảm hơn 200 triệu để bán nhanh, chào 2,0XX tỷ, và vẫn còn thương lượng. Lý do nằm ở hoàn cảnh người bán chứ không nằm ở lô đất. Cách tách hai loại lý do này mình đã viết riêng trong bài chủ giảm giá sâu để bán nhanh thì nên coi kỹ điều gì.

Ba câu mình hỏi trước khi tin con số định giá

Ngân hàng nào định giá. Con số có giấy tờ của một ngân hàng cụ thể thì khác hẳn một con số nói miệng. Anh chị cứ hỏi thẳng và đề nghị được coi giấy tờ thể hiện con số đó.

Định giá vào lúc nào. Giá đất thay đổi theo thời gian. Con số định giá gần đây thì dùng làm mốc được, còn con số từ mấy năm trước thì chỉ để tham khảo.

Định giá để làm gì. Nếu lô đang thế chấp ở ngân hàng thì cách mua sẽ khác, phải tính chuyện tất toán khoản vay trước khi sang tên. Phần này mình viết kỹ trong bài cách mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng.

Với lô Trần Quang Diệu, anh chị nhắn mình, mình trả lời đủ ba câu này và gửi sổ cho anh chị coi.

Định giá không thay cho việc tự so giá và tự đi coi

Con số của ngân hàng là một mốc, không phải mốc duy nhất. Mình vẫn đặt giá chào cạnh giá các lô khác cùng tuyến, cùng bề ngang, tại cùng thời điểm. Cách làm từng bước nằm trong bài cách so giá một lô đất trước khi trả giá chủ.

Phần thuộc về lô đất thì con số định giá cũng không nói hết: sổ, quy hoạch, nền, đường trước mặt. Mấy thứ này mình kiểm theo danh sách trong bài những thứ phải kiểm tra tận nơi trước khi đặt cọc đất nền.

Còn những thứ làm nên giá trị để ở thì phải ra tận nơi mới thấy. Lô Trần Quang Diệu mở cửa ra là công viên trung tâm khu An Sơn, ngang 6 m, hướng Đông Nam. Mấy điều đó không con số nào ghi được.

Cần vay để mua thì hỏi ngân hàng của mình trước khi cọc

Đây là chỗ nhiều người nhầm. Ngân hàng nhận hồ sơ vay sẽ tự định giá lại lô đất, chứ không lấy con số mà chủ đưa ra. Số tiền được vay tính theo lần định giá đó.

Cho nên trước khi đặt cọc, anh chị đem thông tin lô đi hỏi ngân hàng mình định vay. Hỏi xem họ định giá khoảng bao nhiêu và cho vay được bao nhiêu. Biết trước con số đó thì mình tính được phần tiền mặt phải chuẩn bị, khỏi bị hụt lúc ra công chứng.

Lô Trần Quang Diệu trong bài

Vị trí	Mặt tiền đường Trần Quang Diệu, đối diện công viên trung tâm khu An Sơn, phường Hương Trà, Đà Nẵng
Diện tích	132 m², ngang 6 m, dài 22 m, đất ở hoàn toàn
Hướng	Đông Nam
Giá	Ngân hàng định giá hơn 2,2 tỷ, chủ chào 2,0XX tỷ, còn thương lượng

Thông số đầy đủ, ảnh lô và đường đi mình để ở bài bán đất mặt tiền Trần Quang Diệu Tam Kỳ đối diện công viên An Sơn. Anh chị muốn coi sổ, coi vị trí chính xác hay hẹn ra coi đất thì gọi hoặc nhắn Zalo mình số 0962 527 404.

Câu hỏi thường gặp

Ngân hàng định giá lô đất có phải là giá thị trường không?

Không. Đó là con số ngân hàng dùng để tính cho vay khi lô đất được đem ra thế chấp. Ngân hàng phải tính trường hợp phải bán tài sản để thu nợ, nên con số này thường đi theo hướng thận trọng. Muốn biết giá thị trường thì vẫn phải so với các lô cùng tuyến, cùng bề ngang, cùng thời điểm.

Chủ chào thấp hơn ngân hàng định giá thì có đáng lo không?

Không đáng lo, nhưng đáng hỏi. Giá chào nằm dưới định giá thường là do hoàn cảnh người bán, ví dụ cần tiền gấp. Việc của mình là hỏi rõ lý do bán, rồi tự kiểm phần thuộc về lô đất như sổ, quy hoạch, nền, đường trước mặt.

Mua đất có vay ngân hàng thì số tiền vay tính theo con số định giá của chủ à?

Không. Ngân hàng nhận hồ sơ vay sẽ tự định giá lại lô đất. Nên trước khi đặt cọc, anh chị hỏi ngân hàng mình định vay xem họ định giá khoảng bao nhiêu và cho vay được bao nhiêu, để tính trước phần tiền mặt phải có.

Bài viết liên quan

• Chủ giảm hơn 200 triệu, bán đất mặt tiền Trần Quang Diệu Tam Kỳ đối diện công viên An Sơn
• Chủ giảm giá sâu để bán nhanh thì nên coi kỹ điều gì
• Cách so giá một lô đất trước khi trả giá chủ
• Cách mua đất khi sổ đang thế chấp ngân hàng

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn tài chính. Giá nêu trong bài là tại thời điểm quay video.

Xem video

Bài này mình viết ra từ clip hơn một phút nói riêng phần giá và con số ngân hàng định giá. Bản đầy đủ hơn 4 phút đi dọc công viên, chỉ lô và đường ra Thái Phiên, Hùng Vương thì ở ngay bên dưới.