Mua đất mặt tiền để kinh doanh thì coi đường, vỉa hè và chỗ để xe

Nguyễn Thanh · môi giới bất động sản — 1 thg 10, 2026 Con đường rộng có vạch qua đường và hàng cây xanh hai bên ở Tam Kỳ, dãy nhà phố phía xa

Cùng là đất mặt tiền, vì sao lô này buôn bán được còn lô kia mở quán ra ngồi chờ khách?

Khi anh chị mua đất mặt tiền để kinh doanh, chữ “mặt tiền” chưa nói lên được gì nhiều. Bài này mình kể bốn thứ mình coi tận nơi trước khi khuyên khách mua một lô để buôn bán: lòng đường, vỉa hè và chỗ để xe, hàng quán xung quanh, và dân cư đã về tới đâu. Mình lấy ví dụ thật là trục Lê Quý Đôn ở Tam Kỳ, nơi mình vừa đi quay.

Mua đất mặt tiền để kinh doanh thì coi con đường trước, rồi mới coi lô

Nhiều anh chị đi coi đất là nhìn ngay vào lô: ngang bao nhiêu, dài bao nhiêu, vuông vức không. Mấy thứ đó quan trọng, nhưng với đất mua để buôn bán thì con đường trước mặt quyết định nhiều hơn. Lô đẹp mà nằm trên đường ít người qua thì vẫn phải ngồi chờ khách.

Câu mình tự hỏi đầu tiên là: con đường này là trục thông hay đường nội bộ? Trục thông là đường nối từ khu này sang khu khác, người ta phải đi qua để tới chỗ họ cần tới. Đường nội bộ thì chủ yếu người trong khu đi. Lê Quý Đôn ở Tam Kỳ là một trục thông, nối từ phía đường Hồ Nguyên sang khu đô thị Tây Bắc, nên người qua lại không chỉ là dân hai bên đường.

Dãy nhà phố và hàng cây dọc một con đường lớn nhiều làn xe ở Tam Kỳ, có xe công trình đậu phía xa — Con đường trước mặt quyết định chuyện buôn bán nhiều hơn cái lô.

Lòng đường rộng vừa đủ để xe dừng lại được

Lòng đường hẹp quá thì xe dừng lại là kẹt, người ta ngại ghé. Nhưng không phải cứ càng rộng càng tốt: đường quá lớn, xe chạy quá nhanh, dải phân cách ở giữa thì khách bên kia đường khó quay đầu sang.

Trục Lê Quý Đôn có lộ giới 27 m, lòng đường 15 m. Với mình đó là cỡ dễ chịu cho buôn bán: xe cộ đông mà vẫn thoáng, dừng lại ghé quán không làm tắc đường. Khi đi coi, anh chị cứ đứng trước lô năm mười phút, coi thử có ai tấp vào quán bên cạnh không, tấp vào có dễ không.

Vỉa hè và chỗ để xe quan trọng hơn mình tưởng

Với chuyện kinh doanh, quan trọng nhất vẫn là chỗ để xe. Khách chạy xe máy, ô tô tới, không có chỗ dựng xe là họ chạy luôn sang quán khác. Cái này ngồi xem hình không thấy được, phải ra tận nơi.

Ở Lê Quý Đôn, vỉa hè mỗi bên rộng khoảng 6 m. Khách ghé có chỗ để xe thoải mái mà vẫn còn lối cho người đi bộ. Anh chị đi coi lô nào thì đo thử vỉa hè trước lô, coi có cột điện, trụ cây hay miệng cống nằm ngay trước cửa không. Mấy thứ đó chiếm chỗ để xe mà lúc coi đất ít ai để ý.

Ngã tư rộng có vạch qua đường, một người chạy xe máy băng qua, bên phải là vỉa hè rộng và hàng cây xanh — Vỉa hè rộng thì khách ghé có chỗ dựng xe, đây là thứ phải ra tận nơi mới thấy.

Một phép thử nhanh: đứng trước lô, tưởng tượng cửa hàng của anh chị có năm khách cùng lúc. Năm chiếc xe đó dựng ở đâu? Nếu phải dựng lấn xuống lòng đường thì lô đó buôn bán sẽ cực.

Hàng quán xung quanh kéo khách giùm mình

Nhiều người sợ mở quán ở chỗ đã có nhiều quán, sợ cạnh tranh. Mình thì nhìn ngược lại: một đoạn đường đã có nhiều cửa hàng là đoạn người ta đã quen ghé. Các cửa hàng cộng hưởng với nhau, người tới quán này thì đi ngang cửa quán kia.

Trên trục Lê Quý Đôn, chạy một vòng là thấy nhà nghỉ, quán ăn, quán nhậu, quán cà phê, tiệm rửa xe ô tô, và khá nhiều văn phòng đại diện. Mỗi loại kéo một kiểu khách, vào những giờ khác nhau trong ngày. Lô nằm giữa một dãy như vậy thì mở cửa ra là có người đi ngang, chứ không phải tự mình kéo khách từ số không.

Góc ngã tư có quán cà phê che dù xanh, xe máy và ô tô chạy qua trên con đường rộng ở Tam Kỳ — Một đoạn đường đã có hàng quán là đoạn người ta đã quen ghé.

Dân cư đã về hay còn phải chờ

Đất mặt tiền trong khu mới phân lô thường rẻ hơn, nhưng mua về là phải chờ. Chờ dân về ở, chờ quán xá mở ra, có khi chờ vài năm. Trong thời gian đó, tiền nằm trong đất mà không buôn bán được gì.

Cách mình coi: đếm thử trong một đoạn khoảng trăm mét có bao nhiêu nhà đã xây, bao nhiêu lô còn trống. Trục Lê Quý Đôn dân cư đã lấp đầy hơn 80%, là dân cư hiện hữu của Tam Kỳ, nên mua là buôn bán được liền. Anh chị muốn rà thêm trường, chợ, bệnh viện quanh lô thì xem bài Coi tiện ích quanh lô đất trong bán kính 1 km trước khi mua.

Rồi mới tới bề ngang và cách xây

Coi xong con đường rồi mới quay về cái lô. Với nhà vừa ở vừa buôn bán, bề ngang quan trọng hơn tổng diện tích. Lô ngang 5,5 m như lô mình đang có trên Lê Quý Đôn là đủ để làm sảnh để ô tô trong nhà, tầng 1 buôn bán, tầng 2 và tầng 3 để ở. Vì sao bề ngang quan trọng như vậy, mình đã viết trong bài Bề ngang lô đất quan trọng hơn tổng diện tích khi chọn đất xây nhà. Còn bố trí mặt bằng cụ thể thì có bài Bố trí nhà vừa ở vừa kinh doanh trên lô ngang 5,5m.

Tìm một lô mặt tiền để buôn bán ở Tam Kỳ

Mình đang có một lô 137,5 m² trên trục Lê Quý Đôn, lòng đường 15 m, vỉa hè 6 m, tặng kèm nhà cấp 4 đang kinh doanh. Anh chị xem thử, ưng thì mình hẹn đi coi.

Xem lô mặt tiền Lê Quý Đôn

Câu hỏi thường gặp

Mua đất mặt tiền để kinh doanh thì nên coi gì đầu tiên?

Coi con đường trước, rồi mới coi lô. Đường là trục thông hay đường nội bộ, lòng đường rộng cỡ nào, vỉa hè có chỗ để xe không, xung quanh đã có hàng quán và dân cư chưa.

Chỗ nhiều quán rồi có nên mở thêm quán không?

Thường là nên. Một đoạn đường đã có nhiều cửa hàng là đoạn người ta quen ghé, các quán kéo khách cho nhau. Chỉ nên tránh mở đúng loại hàng mà ngay sát bên đã có quán làm rất tốt.

Vỉa hè bao nhiêu thì đủ để buôn bán?

Không có con số chung cho mọi loại hàng. Cách thử của mình là tưởng tượng năm khách cùng lúc, coi năm chiếc xe dựng được ở đâu. Như trục Lê Quý Đôn, vỉa hè khoảng 6 m thì để xe khá thoải mái.

Đất mặt tiền khu mới rẻ hơn thì có nên mua để kinh doanh?

Được, nếu anh chị chờ được. Khu mới thường phải chờ dân về, chờ quán xá mở ra mới buôn bán được. Cần buôn bán ngay thì nên chọn trục mà dân cư đã lấp đầy.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.

Xem video đầy đủ

Mình đi hết trục Lê Quý Đôn từ ngã tư Nguyễn Thị Định tới lô đất, có phụ đề đầy đủ nên anh chị xem không cần bật tiếng.